FAQ OG ORDBOG TIL ANDELSHAVERE

Jeg skal sælge min andelslejlighed– hvad skal jeg gøre?

I nogle tilfælde kan du selv indstille køber til din lejlighed. I andre tilfælde har personer fra vores forskellige ventelister første prioritet. Se reglerne i vedtægterne eller spørg eventuelt bestyrelsen. Det er altid en god idé at informere bestyrelsen, når du ønsker at flytte/opsige din andelslejlighed.

Hvis der ikke er nogen på ventelisterne, som er interesseret i at købe din lejlighed, skal du selv finde en køber til din andelslejlighed, og du skal selv aftale prisen med køberen. I prisen kan du medregne forbedringer, som du har fået udført – dog kun til en nedskrevet værdi. Du kan ikke aftale en samlet pris, der er højere end den maksimale pris (jf. regnskabet + forbedringer). Der ikke noget i vejen for, at du sælger til en lavere pris end den maksimale.

I de fleste foreninger skal man som andelshaver starte med at opsige brugsretten til andelslejligheden. Find formularen til dette her.

 

Hvilke frister skal overholdes?

Formularen til brug for meddelelse om salg af din andelslejlighed skal være Adlex Boligadministration A/S i hænde senest 1 måned før overdragelsesdagen og den samlede købesum skal være indbetalt på administrators konto senest 14 dage før overdragelsen. Ved hastebehandlinger, dvs. sager modtaget senere end 1 måned før overdragelsesdagen, opkræves et yderligere gebyr på kr. 3.000,00 hos sælger.

 

Hvad med forbedringer og løst inventar?

Du skal selv få udarbejdet en vurderingsrapport. De forskellige foreninger har typisk en fast vurderingsmand tilknyttet. Vær opmærksom på, at der kan være ventetid, så ring og aftal tid med vurderingsmanden hurtigst muligt.

Normalt indsender vurderingsmanden sin vurderingsrapport direkte til administrator, men spørg ham for en sikkerheds skyld. Jo før administrator har de nødvendige oplysninger, jo før kan administrator starte udarbejdelsen af de nødvendige dokumenter. Vurderingsmanden sender regningen for sit arbejde til administrator, men beløbet bliver modregnet, når du får udbetalt købesummen for lejligheden.

 

Fejl- og mangelindsigelser?

I de fleste foreninger skal køber senest 14 dage efter overdragelsen gøre mangelindsigelser skriftlig gældende overfor Adlex Boligadministration A/S. Køber kan kun gøre fejl og mangler gældende, som ikke ved vanlig agtsomhed kunne være gjort gældende i forbindelse med besigtigelsen af andelslejligheden.

 

Hvad med pant i lejligheden?

Ved enhver handel vil der blive indhentet en andelsboligbogsattest for at undersøge, hvorvidt der er tinglyst udlæg, lån eller lignende i andelsboligen. Er der optaget lån mod pant i andelen, vil køber have mulighed for at overtage ejerpantebrevet i forbindelse med handlen. Dette ordnes parterne i mellem.

 

Hvordan fordeles udgiften i et varmeregnskab?

Der er et grundlæggende princip bag fordelingen af varmeudgifter, som hedder ‘fordelingsnøgler’. Fordelingsnøgler fordeler udgifterne til varme i faste andele og i forbrugsafhængige puljer. Det skyldes, at alle brugere også har nytte af de grundlæggende tab (rørtab, omsætningstab) ved at holde varmeanlægget i gang og derfor også skal være med til at dække udgifterne herved.

 

Hvorfor skal jeg betale faste hane-andele, når der er målere på det varme vand?

Der bruges energi til at opvarme det vand, som cirkulerer rundt i rørene. Udgiften hertil skal fordeles mellem brugerne og betales som en grundtakst. Grundtaksten udregnes efter antallet og arten af varmtvandshaner i boligen ud fra følgende fordeling:

1 andel pr. håndvask
2 andele pr. brusebad
3 andele pr. køkkenhane
3 andele pr. karbad
3 andele pr. taphane

 

Hvorfor får jeg ikke en varmeregning, når jeg flytter?

Det er ikke muligt at udregne fyringsudgiften midt i en regnskabsperiode. Først når regnskabsåret er slut, kendes enhedsprisen på varme. Som fraflytter må du derfor afvente årsregnskabet.

 

Hvorfor opkræves der flyttegebyr?

Normalt aflæses målerne kun én gang årligt. Skal der foretages supplerende aflæsninger og opdelinger af en varmeopgørelse, koster det derfor et gebyr til varmeleverandøren.

 

 

 

ORDBOG TIL ANDELSHAVERE

 

Adkomsterklæring

En erklæring udstedt af et långivende pengeinstitut til en andelsboligforenings bestyrelse, når en andelshaver ønsker at pantsætte sit andelsbevis som sikkerhed for et eksisterende lån eller med henblik på stiftelse af nyt lån. Denne erklæring bekræfter, at låntageren er identisk med ejeren af andelsbeviset.

 

Akkord

En aftale mellem skyldner og dennes kreditorer om eftergivelse af en del af gælden.

 

Andelsboligbogen

Andelsboligbogen er et centralt register, hvor rettigheder over en andelsbolig, f.eks. pant og udlæg, kan tinglyses. I Andelsboligbogen kan man læse alle hæftelser, der er på en given andelsbolig. (BEK nr 214 af 15/03/2011 om tinglysning i Andelsboligbogen – Læs mere om andelsboligbogen)

 

Arkitekt

En person, der er uddannet cand.arch fra en arkitektskole. Arkitekten beskæftiger sig hovedsageligt med den fysiske udformning af bygninger, men kan også arbejde med bygningskunst, byggeteknik, by- og landskabsplanlægning og meget andet.

Arkitekten kan dels fungere som vurderingsmand i forbindelse med overdragelse af en andelsbolig, som tilsynsmand ved større renoveringsprojekter eller i forbindelse med vurderingen af et byggeris standard i sager om mangelfuldt leverede byggerier.

 

Bebyggelsesprocent

Forholdet mellem en ejendoms grundareal og ejendommens etageareal.

 

Bevisbyrderegler

Regler om hvem der bærer risikoen for at bevise de faktiske forhold. F.eks. har den, der påstår, at en regning er betalt, bevisbyrden herfor.

 

Blankofuldmagt

Ubegrænset fuldmagt.

 

Boligydelse

Indkomstafhængigt tilskud til huslejen for pensionister.
Læs mere om boligydelse her

 

Bygningskonstruktør

En bygningskonstruktør er en håndværksmæssigt uddannet arkitekt. Det betyder, at vedkommende kan tegne og konstruere bygninger. Derudover kan de planlægge, projektere og koordinere et byggeri. De kan også stå for vedligehold og drift af bygninger. Ofte fungerer en bygningskonstruktør som den praktiske projektleder i forbindelse med større byggeri.

Bygningskonstruktøren kan fungere som vurderingsmand i forbindelse med overdragelse af andelsbolig, eller han kan vurdere et leveret byggeris standard i forbindelse med mangelsager.

 

Culpareglen

Juridisk grundsætning om, at der pålægges erstatningspligt for skader forvoldt ved en retsstridig handling, som kan tilregnes skadevolderen som forsætlig eller uagtsom.

 

Dagsværdi

Dagsværdi er det beløb hvormed et aktiv, evt. en ejendom, kan udveksles/sælges på et velfungerende marked. Dagsværdien udtrykker det, som man i daglige tale kalder markedsværdi eller handelsværdien, og kan defineres som det beløb, en ejendom forventes at kunne omsættes til ved en handel mellem kvalificerede, villige uafhængige parter.

 

Eksklusion

En tvangsmæssig ophævelse af medlemskabet og dermed ophør af brugsretten til boligen.

 

Fast rente

Renten er kendt og låst fast i hele lånets løbetid. Et lån med fast rente kan enten være et obligationslån eller et kontantlån.

 

Forbedringer

Foranstaltninger og øvrige indretninger, som tilfører boligen en øget brugsværdi.
Se satserne for eget arbejde her

 

Fordringshaver

Den, som har noget – typisk penge – til gode. Ofte en bank eller pengeinstitut.

 

Forfaldstid

Det tidspunkt hvor fordringshaveren kan kræve betaling.

 

Fortrydelsesret

Ret til at annullere en aftale. Ved overdragelse af andelsboliger har køber, ifølge § 6 i lov om forbrugerbeskyttelse af fast ejendom, ret til at fortryde købet. Køber skal blot skriftligt give sælger underretning herom inden 6 hverdage, som regnes fra den dag, hvor køber har modtaget sælgers accept af købstilbuddet. Underretningen skal være kommet frem til sælger inden fristens udløb. Ved udnyttelse af fortrydelsesretten skal køber betale sælger en godtgørelse på 1 % af den aftalte pris, dvs. af hele overdragelsessummen fratrukket løsøre, inden fristens udløb.

 

Forældelse

Ophør af en fordring på grund af dennes alder.

 

Fremleje

Når en andelshaver/ejer/lejer udlejer sin bolig til en anden person, også kaldet fremlejetager.

 

Fremlejetager

Den person, der har lejet den fremlejede bolig.

 

Fuldmagt

Ret til at handle i en andens navn og for en andens regning.

 

Gældsbrev

En skriftlig skylderklæring, hvor udstederen erkender, at der påhviler ham en ensidig ubetinget forpligtelse til at betale et bestemt pengebeløb.

 

Ibrugtagningstilladelse

Attest udstedt af de kommunale bygningsmyndigheder på, at et byggeri er lovligt opført – kaldtes tidligere en bygningsattest.

 

Indekslån

Lån, hvor restgælden løbende pristalsreguleres.

 

Indstillingsret

En vedtægtsbestemt rettighed for andelshavere til ved overdragelse at indstille en bestemt person til at erhverve andelen og dermed brugsretten til en bolig.

 

Ingeniør

En person der enten er uddannet cand.polyt., som er en fem-årig teoretisk uddannelse fra et universitet, eller diplomingeniør, som er en 3½-årig uddannelse bestående at tre års teori og ½ års praktikum.

Ingeniøren beskæftiger sig med beregning og dimensionering af konstruktioner, planlægning og styring af processen i forbindelse med bygningsarbejder og kan også være beskæftiget indenfor andre brancher med planlægning af produktion og nye produkter.

Ingeniøren kan for det første fungere som vurderingsmand i forbindelse med overdragelse af andelsboliger. Han kan for det andet vurdere et byggeris standard i forbindelse med sager om mangelfuldt leverede byggeri. For det tredje kan han fungere som tilsynsmand/byggeleder ved større renoveringsprojekter.

 

Konvertering

En konvertering betyder, at du indfrier eksisterende lån og optager et nyt. Det nye lån kan enten have en højere eller en lavere rente afhængig af, om du konverterer op eller ned.

 

Kurstab

Et kurstab opstår som følge af ændrede kurser. Faldende aktiekurser eller en kursændring på en realkreditobligation vil resultere i et kurstab.

 

Kvalificeret majoritetskrav

Et skærpet flertalskrav som benyttes på generalforsamlingen ved beslutning af særlig indgribende forslag. Majoritetskravet er skærpet, fordi det ikke kun kræver simpelt flertal, men er derimod en brøkdelskombination af samtlige andelshavere i foreningen og af de fremmødte på generalforsamlingen. Opløsning af en andelsboligforening skal som regel ske ved kvalificeret majoritetskrav.

 

Lighedsgrundsætning

En foreningsretlig grundsætning, hvorefter alle andelshavere i samme situation skal have samme vilkår.

 

Markedsrente

Markedsrenten er renten, som er gældende på det frie marked. Den bliver fastsat hver dag på finansmarkedet og svinger sammen med nationalbankens rente.

 

Nedkonvertering

Omlægning af lån til en lavere rente kaldes for nedkonvertering. Det vil sige, at lånet udskiftes med et nyt lån med en lavere rente, herved falder den månedlige ydelse. Såfremt foreningen vælger en længere løbetid end det gamle lån, vil ydelsen derudover være endnu lavere.

 

Nettoformue

Nettoformuen beregnes ved at tage foreningens formue og fratrække hele foreningens gæld.

 

Opkonvertering

Omlægning af lån til en højere rente kaldes for opkonvertering. Det vil sige, at lånet udskiftes med et nyt lån med en højere rente. Ligger det nye lån tæt på kurs 100 og kan det gamle lån indfries billigt, bliver restgælden for det nye lån lavere end det gamle lån, som foreningen havde før konverteringen.

 

Pant

En sikkerhedsform hvorpå kreditorer kan sikre deres tilgodehavende hos skyldnere. Pant giver kreditorer rettigheder i forhold til den pantsatte genstand.

 

Passivitet

Et udtryk for at miste et berettiget krav som følge af manglende reaktion.

 

Prioritetsgæld

Foreningens lån med sikkerhed i ejendommen. Der vil ofte være tale om et realkreditlån. Hvert år på statusdagen sker der en opgørelse af lånene, og de enkelte gældsposters restgæld samt kursværdi anføres i årsrapporten.

 

Pro rata hæftelse

En fælles hæftelsesform, hvor hver skyldner hæfter for en brøkdel svarende til antal skyldnere af hele fordringen.

 

Quorom

Betegner det minimumsantal medlemmer, der skal være til stede for, at en beslutning gyldigt kan træffes eller et forslag kan vedtages.

 

Regres

Videreførsel af krav, som skal udredes af en anden, f.eks. kautionistens krav mod skyldneren, hvis kautionisten har måttet indfri gælden, eller et forsikringsselskabs krav mod skadevolder.

 

Reguleringsklausul

I forbindelse med indgåelse af en salgsaftale kan det i en reguleringsklausul aftales, at værdien af andelen skal efterreguleres, hvilket kan være relevant, såfremt den nye vurdering endnu ikke kendes eller såfremt den nye vurdering er kendt, men endnu ikke godkendt af generalforsamlingen.

Reguleringsklausuler åbner op for, at andelsværdien kan forhøjes/nedsættes med et fastsat beløb i forhold til det beløb, der er godkendt på den seneste generalforsamling. Dvs. at hvis andelsværdien sættes op til den første generalforsamling efter salget, skal sælger have et tilsvarende højere beløb for andelen, og omvendt skal køber betale mindre for andelen, såfremt værdien nedsættes.

I klausulen beskrives, hvor meget andelsværdien maksimalt kan reguleres op og ned til. ABF anbefaler, at reguleringsklausulen indeholder et maksimalt reguleringsbeløb og at klausulens formulering godkendes af bestyrelsen.

Rent praktisk foregår det således, at køber indbetaler den pris, der er den højst mulige og sælger får udbetalt minimumsbeløbet, hvorefter differencen deponeres i foreningens pengeinstitut og frigives til sælger i henhold til den frist, der på forhånd er fastsat i klausulen efter generalforsamlingen har vedtaget den endelige andelsværdi.

 

Rente

Rente er den pris, som eksempelvis banker og realkreditinstitutter opkræver for at udlåne penge. Rente kan præsenteres på forskellige måder og være fast eller variabel.

 

Retspraksis

Uskrevne regler som er udledt af domstolenes afgørelser. Ved praksis/sædvane forstås uskrevne regler, der er opstået som følge af en lang, bestemt og almindelig handlemåde.

 

Saglighedskrav

Et krav om at afgørelserne skal træffes ud fra saglige grunde. Foranstaltning mod vilkårlige afgørelser.

 

Samtidighedsgrundsætningen

Bygger på et køberetligt princip om, at udveksling af ydelser som udgangspunkt skal ske samtidigt.

 

Simpelt flertal

Hvis fremmødekravet er opfyldt, vil simpelt flertal være opfyldt, såfremt der er én ja-stemme mere end nej-stemmer hos de fremmødte. Dette er udgangspunktet ved de fleste generalforsamlingsbeslutninger.

 

Solidarisk hæftelse

En hæftelsesform, hvor alle skyldnere på lige fod hæfter for hele fordringen. Kreditoren kan frit vælge, hvem af skyldnerne han/hun vil rette sit krav mod.

 

Statusdagen

Den sidste dag i regnskabsåret.

 

Svig

Afgivelse af bevidst urigtige oplysninger eller bevidst fortielse af sandheden. Svig kan medføre, at en aftale er ugyldig, jfr. aftalelovens § 30.

 

Tegningsret

Et udtryk for hvem der kan handle og forpligte på vegne af foreningen. Er ofte i vedtægterne angivet som tre bestyrelsesmedlemmer i forening.

 

Tilpasset løsøre

Løsøre som er specielt indrettet til boligen, hvor boligen vil lide overlast, hvis dette fjernes. Typiske eksempler herpå er indbyggede skabe og væg-til-væg tæpper.

 

Tinglysning

Indføring af rettigheder, der er stiftet ved pantsætning i et offentligt tilgængeligt register, som eksempelvis Andelsboligbogen.

 

Transporterklæring

En transporterklæring er et dokument, som man udfylder, hvis man ønsker at overdrage inddrivelsesretten til en fordring til en anden person eller virksomhed.

 

Udlæg

En kreditor kan ved hjælp af fogeden foretage udlæg i en andelsbolig. Udlæg tjener som sikkerhed for en kreditor. Kreditorer kan ved hjælp af udlæg sælge andelen på en tvangsauktion, hvis det er nødvendigt for at opnå fyldestgørelse.

 

Uskiftet bo

En ægtefælles overtagelse af fællesboet uden skifte med førstafdødes livsarvinger.

 

Variabel rente

En variabel rente er kendetegnet ved, at renten løbende tilpasses over lånets løbetid. Renten kan fx fastsættes hver 3 måned, en gang om året eller op til hver 10. år. Lånet vil generelt have en lavere rente end et lån med fast rente. Til gengæld er der større risiko, da renten kan variere en del igennem lånets løbetid. Markedsrentens udvikling er afgørende for, om den variable rente stiger eller falder.

 

Vedligeholdelse

Foranstaltninger som ikke tilfører boligen en øget brugsværdi, men som udelukkende opretholder boligens standard.

 

Velerhvervede rettigheder

En uskreven foreningsretlig grundsætning, som giver andelshavere særlige rettigheder enten gennem vedtægter, men også ved praksis i foreningen. Sådanne rettigheder kan kun fratages, såfremt alle berørte giver samtykker hertil.

 

Vurderingsmand

En vurderingsmand er en person, der besidder en særlig faglig kundskab, som sætter ham i stand til at vurdere og værdiansætte forbedringer og mangler i forbindelse med overdragelse af en andelsbolig. Han kan tillige vurdere, hvorvidt der er mangler ved et leveret byggeri.

Vurderingsmænd kan have meget forskellig faglig baggrund. Se bl.a. arkitekt, bygningskonstruktør og ingeniør ovenfor.

Vurderingsmandens opgave er at gennemgå og værdiansætte andelsboligens individuelle forbedringer, tilpasset løsøre og fritstående løsøre i boligen i modsætning til valuaren, som foretager en vurdering af ejendommens ydre.


Kontakt os

TLF: +45 3330 7080
MAIL: mail@adlexbolig.dk

Send dit navn, mail og giv os et par stikord. Så kontakter vi dig hurtigst muligt.